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「ag是澳门赌场吗」预测2030年时全国住房均价是多少?听内行人预测,你可能不相信

「ag是澳门赌场吗」预测2030年时全国住房均价是多少?听内行人预测,你可能不相信

ag是澳门赌场吗,预测2030年时全国住房均价是多少?听内行人预测,你可能不相信

凡事预则立,不预则废。其实,这句话用到买房过程中也是一样。对于我们现在还没有买房的人来说,有两个顾虑,一是如果现在买了房,担心未来房价下跌不划算;二是如果现在不买房,担心未来房价又涨了,不但吃了亏,还有可能更买不起了。此外,对于投资买房也是如此,怕买在高点站岗,当然,同样也担心现在不买后面又涨了,悔不当初。通过尽可能前瞻性的分析,是我们正确做出决策的前提。

我们都知道,现楼市在国家的持续调控下,已处于阶段性平稳。不过,我们也深知,各种因素都在发生变化,房价不可能一直稳住一成不变。比如说未来5年,10年,房价会是一个什么情况呢?老百姓手中的钱都是血汗钱,俗话说,隔行如隔山,需要谨慎对待。下面,我们来听听内行人预测2030年全国住房均价大概会到一个什么水平?希望对您有所启发和帮助。

这波楼市上涨,相比过去有较大区别,就是因为一二三四五线城市一涨俱涨,大家一定很奇怪,各个城市楼市基础都不一样、人口不一样、经济不一样、收入水平更是不一样,为什么会全面上涨呢?关注楼市的应该知道,这波楼市仍然是大城市率先上行,在全国性的楼市去库存战略持续作用下,从高等级城市向低等级城市传递,在大家买涨不买跌心理影响下,一边房价上涨一边伴随着库存去化。但未来还会如此吗?再来一次全国性去库存的概率实在太小,因为风险实在太大。这就是为什么只预测全国住房均价的原因,即未来城市楼市一定会出现分化,但中国城市楼市又是一个整体,不可能割裂开来,通过预测全国住房均价可给我们一个对未来整体房价的趋势预判。

谈数字已经没什么实际意义,感受或许来得更真实。现在很多自媒体都在说这里房价跌了,那里房价猛涨了多少,真实情况如此吗?相信所在城市的人最有发言权。根据业内实地调查,整体上,除了极个别城市新房供应扎堆市场趋于饱和外,其他无论是大城市还是小城市,其新房市场还是不错的。但都存在一个共性,那就是二手房市场趋冷,从成交量上看最能说明这种情况。按理说“量跌价格也应该跟随下跌”,但为什么房价又没怎么跌呢?那就是新房限价支撑,购房者都往新房市场去,哪还会顾及高高挂起的二手房市场呢?如果新房买不到,宁愿观望罢了。所以,我们购房者要对眼前的楼市有一个客观了解,而不能人云亦云,否则会影响自己对未来楼市的判断。

这个很简单,原因四条:一是相关的预测数据可以取至2030年;二是现在有上百个城市都有这样的楼市限制因素,一些城市还有3、5年的限售,从买房到拿房,到办理房产证后转售,都需要很长时间;三是房子是不动产,不像证券产品,可以t+1什么的,大多数房子都需要持有很长时间;四是我们城市化快速发展期可能差不多也就在这前后,再往后就属于一个自然缓慢增长过程。

中国房价发展,从来都是各方面综合因素作用结果。短期受到政策影响,长期受到人口、经济、货币、土地等因素影响,但对房价起到决定性作用的就三个,即人口、货币、土地三个关键因素,下面我们从三个因素来推导未来房价增幅及大概价格:

1.从人口因素看。离开人口预测未来房价都是不责任的,因为无论是投资者还是炒房团,房子最终都会转到有实际居住需求的人手中,也就是我们说的“房子是用来住的”。根据此前联合国预测的数据显示,到2030年,我国城市化率将达到70%以上,在2018年59.58%基础上,再提升至少10个点,对应新增城市人口1.9亿,总城市人口达到10.2亿,年均城市化人口在1800万上下,跟最近几年速度差不多。从人口这个角度看,我们的楼市购房需求支撑强劲,但考虑到部分人在城市里已有购房,需求会有所降低,但可以通过快速增加的改善需求弥补一部分。结论是,到2030年,楼市的基本面不会有多大变化,只是一个由量到质的转变。

2.从货币因素看。房价增长其实也是一种货币现象,我们2018年的货币供应量m2是2009年的3倍,10年时间净增2倍,当年1元一件的商品,现在涨到3元算是正常,如果当年5000元/平米的房子,现在1.5万元/平米,仅是价格同比例扩大而已。对于未来10来年,对货币的两个判断:一个是超发一定是持续的;二是随着经济增速进入“l”型,货币增速也会随之放缓,那么,会降到多少呢?基本是gdp增速+物价指数,而此前是多少呢?在2011年之前的十多年,都在11%以上,而2017年和2018年是在8%左右,也就是下降了3%。在过去15年左右时间,全国年均房价增速在9.5%左右,同样去掉3个百分点,未来10年房价年均增速应该在6%-6.5%之间。

3.从土地财政替代看。土地为面粉,房子如面包,前者占后者成本60%以上,地价对房价起到决定性作用。去年,全国卖地收入6.5万亿,我们地方的公共预算是9.8万亿,土地收入基本占到本级财政的2/3,在城市发展中起到举足轻重作用。在未来10年,预计土地财政增长会放缓,加之其他税种补充和新兴产业财税增加,会对土地财政有所替代,但根据机构对我国未来土地财政替代测算可知,替代幅度有限且缓慢,结论是,在未来相当长一段时间,除一线北上深大城市外,大部分二三线以下城市,土地收入还是重要收入,地价推动房价的模式可能还会延续,只是幅度会有所降低罢了。

以上,从三个因素看,人口和土地两个因素对未来10年楼市还是有强力支撑的,只是无法量化成一个房价数据。唯独货币因素可以量化,而且从历史经验来看,货币增幅和房价增长幅度也存在着大体趋同的走势。由此,内行人推测:预测到2030年时,全国住房均价年均增幅在6%-6.5%之间,整体增幅在72%-78%。如果换算成房价数据的话,在2018年8736元/平米的基础上,再增加6290元/平米-6814元/平米,达到1.5万元/平米-1.55万元/平米。当然,这仅是预测的2030年全国住房均价。具体到各城市肯定有高有低,有的城市会显著高于这个增幅,比如优质都市圈和城市群内城市,但也有很多收缩型城市会大幅跑输这个幅度。

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